限价时代开发商如何才能涨价？拆分房价。虽然北京住建委通过控制预售许可证的方式来干预开发商涨价，但“兵来将挡水来土掩”，开发商已经找到了绕过政策调控的新方法，通过拆分房价的方式既规避了限价措施，又实现了增收的目的。

房价和装修款分离

买房人感叹开发商真“鬼”

在北京房山，某大型房地产开发商五一假期的时候开出三栋住宅，由于性价比不错，吸引了大量此前排队的买房人，其中价格最便宜的7号楼基本被一扫而空。而购房者也发现，楼价出现了新变化，原本精装的房子现在被分成了毛坯房价和装修价格，自己需要签订两份合同来买房。不少买房人感叹，开发商真是“鬼”。

昨日，记者来到了位于房山的这一项目，该项目距离城铁房山线大学城站不远，属于精装修楼盘，最近一次开盘3栋楼，户型包括70多平方米的一居以及102平方米和108平方米的三居。在售楼处，记者看到了五一开盘的销售成果，优惠最多的7号楼销控表上几乎都贴满了认购的标签。

在销控表上，楼盘的价格低得惊人，一套102平方米的三居，每平方米单价只有约1.6万元，总价160万元多一点，这一价格明显低于周边楼盘的价格。在旁边开的另一个毛坯楼盘，单价已经在2万元了。售楼员随后一席话解释了记者的疑惑，“我们这边只是毛坯房的价格，因为项目是精装修，每套房都有35万元的装修费用。”换句话说，整套房价格为185万元左右，这样算下来，这一价格就没那么优惠了。

精装修合同有虚高

未来如出售税费将更多

购买这样类型的房产，购房者需要和开发商签订一个购房合同，内容是涵盖毛坯房的合同。与此同时，买房人还需要和开发商指定的建设公司签订一个精装修合同。“我们的装修公司就是我们的承建商，且装修合同上都会明确装修标准等。”售楼员安抚记者不要为此担心。虽然这一形式和以前的一份大合同不一样，但对买房人的承诺并没有变。

记者询问这一模式是否是因为住建委限价的原因，使得开发商利用毛坯房的价格去获得预售许可证，然后再通过精装修的方式获得高利润。售楼员明确表示了否认，并称目前该公司的多个项目都采取了两份合同的方式，这是销售方式的改变。

但据记者了解，从以往精装修的标准来看，同类型的装修标准大约为1000元-1500元/平方米，而现在3000元-3500元/平方米的装修标准显然有虚高的成分。对于这种疑问，销售人员只是笑而不答。

不过，售楼员又尝试游说记者称，通过房价拆分，买房人可以得到不少实惠，比如少交契税。因为总价变低了35万元，买房人的契税基数就变成了160万元，以家庭第二套房3%契税为例，仅这一项就可以少交1万元。

然而，记者随后咨询房地产中介后获悉，这一税费优惠只是暂时的。“要是这一房屋一直居住还行，如果未来出售，这些钱又会再流出去。” 根据京版国五条细则要求，二手房交易过程中要收取房屋收益的20%作为契税。精装拆分后购房成本被人为做低，虽然部分装修款可以抵扣，但并不能全额计入，消费者再次出售房屋的时候就需要投入更多的税费。

房价拆分提高首付

开发商提供消费信贷有门槛

房价拆分还会对买房人造成更大的现实挑战首付款增加，贷款额降低。如果按照原本一份购房合同，185万元的房款，30%首付款，买房人需要一次性掏出约56万元的首付款。但装修和毛坯房分离后，购房人需要支付48万元的房子首付款和35万元的装修款，两者总计83万元，对于购房人群来说，首付相当于增加了50%。

对于装修款35万元，开发商也做了一些财务安排，让一家银行提供消费信贷。在支付装修款时，买房人可以办一张信用卡，将这笔35万元左右的装修款安排成大额分期付款。但售楼员也坦承，虽然如此，并不是每个人的信用状况都能够申请到如此之高的分期额度。

而且分期贷款的手续费和利息也是一笔不小的开销。据记者了解，根据这家商业银行的消费贷款利率，35万元的分期手续费加利息约3.8万元。房山这一项目的开发商对装修费分期产生的手续费和利息进行了全额补贴，但并不是所有的开发商都有如此财务安排。

住建委已经注意此事

正研究是否对房价拆分进行规范

从2013年3月开始，北京市住建委加强对预售许可证审批的管理。在3月全国两会召开期间，甚至一度暂停了预售许可证的审批工作，这导致多家房企推房节奏被打乱，不少房企眼看着调控越来越严，却苦于拿不到预售许可证。

3月20日后，住建委逐步恢复预售许可证审批，一些楼盘才被放行。但放行也是有条件的，一个原则就是价格偏高将不发预售许可证。

在这一大背景下，开发商只有两个选择，要么继续等待，要么主动调价。预售许可证的管理立马见效，北京开盘项目在4月大幅减少。根据第三方机构的统计，北京市住建委总计批准22个楼盘的预售许可申请，同比下降18.5%。

对于开发商展开房价拆分的策略，住建委内部人士则告诉记者，住建委已经注意到了这一现象，正在研究是否有必要对房价拆分进行规范。而对于这一现象，政府内部也存在一定的争论，首先是现在已经通过行政手段对房价进行了干预，是否还需要再度出手对市场进行限制。而也有声音表示，如果助长此风，可能导致限价令名存实亡，房价变相反弹。不过，一位北京开发商告诉记者，“这一方式出现，不太可能是开发商的一个小聪明，背后可能更加复杂。”

房价拆分也是无奈之举

开发商“新招”给业主留隐患

北京房价频频上涨，这给政府很大的压力，北京由此诞生了全国执行国五条最严格的地方细则。在细则中，北京市政府明确了2013年的调控目标房价与2012年相比保持稳定。但在现实执行后，监管方发现此目标充满挑战。

对于开发商而言，拆分房价也是无奈之举。一边是市场，地价、人力频频上涨，各大房企都有明确的财务考核要求，另一边是有关部门实实在在对销售价格的限制。在这种格局下，如何找到能实现经济利益的措施，成为眼前的关键。在此背景下，价格拆分便出现了。

除了精装价格拆分，部分项目还通过一系列桌底下的手段降低审批价格，比如降低装修标准，将原本2000元/平方米的装修降低为1000元/平方米，这样就能实现和上一期开盘项目价格上的齐平。但这一方法很容易留下隐患，一旦业主入住之后，很快就会发现标准下降并引发纠纷。

文/本报记者范辉

财经观察

一线城市已不具备大幅增加供应可能

虽然政府多道政令调控房价，但市场也许不得不承认，房产供不应求的现象正在加剧。北京入市的房产如同流进沙漠的小溪，瞬间就被市场消化，而库存房产也开始下滑。

根据第三方机构亚豪的统计数据，截至5月5日，北京商品住宅期房存量约3.4万套，现房存量约2.7万套，整体一手房市场存量降至60869套。这一数据同比跌幅为25.6%，创下了2010 年1 月以来的最低水平。

对于这一数据，业内存在争论。中原地产市场研究总监张大伟表示，从数字上看好像是历史最低，但事实上远非最低。2012年3月26日北京大规模剔除无效住宅库存，当天减少33854套，使得之后的数据无法与之前做同比。目前的60995套住宅库存，相当于之前的库存套数为94849套。

但张大伟也承认，库存的确在减少，而库存的减少也增加了涨价的预期。“中国房地产的问题也不是简单只增加供应能够解决的问题。现在最大的问题并非是供应问题，而是供应不均衡、存量不均衡。一线城市因为人口暴涨需求集中，而三四线城市则出现了明显的积压。一线城市也存在少数人拥有过多房源，而新增人口则部分无力购房。”

现实问题是，北京等一线城市，城市化已经接近结束，不具备大幅增加供应的可能性。空气、环境、水、能源、教育、医疗等资源都已经证明了北京、上海、广州、深圳等一线城市的人口容纳能力已经到了极限。在这样的城市，供应不能增加，需求大幅集中，到底是越调越涨，还是越涨越调，似乎无论哪个方式，都是一个难题。

转自：http://finance.qq.com/a/20130512/000580.htm?pgv_ref=aio2012&ptlang=2052